西不如东，底不如顶

今天小号发了篇，留言刚拉10条，转眼挂5条……

我知道尺度大了，赶紧关掉留言功能，大家凑合看吧。

反正我已压着极限尽量说真话——《让市场，在资源配置中，起决定性作用》

【资料图】

有荔枝质疑我的slogan：真话不全说，假话全不说。

说你这真话只说一半，不等于假话吗？

那又有什么办法呢？

要么真话不全说，假话全不说，要么像陆某文那种，真话三五句，假话一大片，你选呗~

最近救市政策一条接一条，目不暇接，今天发改委又出了恢复和扩大消费的“20条”。

看了一圈，并没啥实质性利好，所有刺激措施都在供给端，而非消费端。

所谓供给端刺激，就是喊你去买房、买车、买家电，我保证开发商能交楼，还给你提供各种政策便利，再喊你去吃喝玩乐，文体旅游，还有借力金融市场，筹钱去升级满足各种消费需求的基础设施等等。

不一样的年代，还是熟悉的配方——08年金融危机后，救市也是这一套，只不过当时还发了不少消费券，我家里还藏了点留作纪念，不知道这次还会不会那么大规模发。

问题是，你要老百姓(603883)多花钱，钱从哪里来？

这些年股市楼市集体萎靡，加上P2P信托私募村镇银行各种雷，很多老百姓的资产实际上在缩水而非升值ing，就业形势也不好，收入预期变差，除了不到1%的顶级富人消费不受影响，99%+的普通百姓，谁敢轻易花钱？

我在《让市场，在资源配置中，起决定性作用》里说，民间信心的恢复，首先要做的是放松管制，有所为有所不为，给民间提供更多可以赚钱的空间。

其次是明确预期，也就是让法律大于政策。

不能今天一个文件这个意思，明天又一个文件那个意思，今天说鼓励这个，明天又说不能干这个，政策三天两头变来变去，或者正确的话三令五申反复说，但从没真正落地过，民间看不到具有确定性的可长期延续的政策预期，自然不敢轻易投资消费。

这就是为什么这两个月买房买车这种五位数以上的大额消费还是起不来，但吃喝玩乐旅游这些五位数以下的快消先起来了——活在当下，得过且过，花点小钱换点易得的快乐呗~

彩票是政策敏感型行业，因政策变动，2018年后，我国彩票销售整体呈现下降疲软态势，直到2022年强势反弹，一举反超2019年纪录。

而今年上半年，彩票销售大爆发，同比暴增50%+，预计今年彩票销售会超过2018年，创历史记录。

其中增长最猛的，是即开型的“刮刮乐”，而不是传统的乐透和体彩，大家想想是为啥~

非常时期，可用非常之法。

现在M2还维持在正常水平，但CPI和PPI却拼命往下掉，就应该直接给老百姓发钱来刺激消费。

不用怕通胀起来，也不用怕窖藏效应，一视同仁发钱，对穷人边际效应更明显，能够直接彰显政府爱民如子，体恤民情，与民同心，共度时艰的意志和决心。

所谓“非常之法”，在我国港澳地区和许多国家都是常规操作，虽然有养懒人的风险，但非常时期，为什么不能对民众宽容一点呢？

什么货币银行学，滚一边去吧……

针对前几天住建部官员的讲话，今天上海开会学习了，这事我特关注，因为放松限贷，能影响的也就屈指可数的一线和强二线，结果出了这么个通报——

好像什么都说了，又好像什么都没说……

我完全知道地方官员在担心什么，哎，甘蔗哪有两头甜，还债的时候，总是左右为难，我也不知道该说什么……

今天京津冀大暴雨，但朋友圈几乎都在讲北京房山和门头沟，关心河北的很少。

稍有地理常识的人都不难猜想，北京才多大点地，降水最厉害，灾情最严重的一定是河北某地，可惜河北历来是中国最缺乏存在感的省份，作孽……

朋友圈都是给灾民祈福和教大家暴雨如何自救的文章，我就不凑热闹了，突然想到一个理财实操知识点：买房应该买边户还是中间户，东边户还是西边户，顶楼底楼能不能买？

这也是最近我一个上海打新的朋友的问题，他纠结到底要不要买底楼，因为价格真香啊。

从纯投资角度看，新房的顶楼和底楼都可以买，但次顶层最好别买，溢价太高。

别的城市我不了解，上海现在新房市场有明显“劫富济贫”现象。

大户型单价比小户型贵很多，理由是大户型更稀缺，理应享受更高溢价。

还有楼层间差价比较大，特别是1楼到4楼之间，每层差价都很大，到次顶层最贵，顶楼单价又回到4-7楼水平。

比如均价9万的新房，大户型均价卖到9.5万，小户型才8.5万。

同样户型，次顶楼能卖9.4万，底楼才卖7.6万。

之前出过一个内环神盘，均价十多万，但有套非标底楼才7万多，这价格上车上海内环新盘，几乎不可想象。

从纯投资角度看，能不能买呢？

能啊。

因为市场总有人囊中羞涩，却不在乎底楼的潮湿阴暗等问题，你超低价买进，未来楼上的涨了，你也一样涨，继续以小区最低价卖掉，也赚。

但要注意，因为愿意买一楼的客源少，所以一楼的流动性也会相对差一点。

但如果自住，我强烈不建议买一楼和二楼。

一楼因为明摆着的缺点，所以很多新建小区都提高了一楼地基，并把下水改到二楼直接出去，一楼单独留出一路，所以二楼实际上反而更容易出现水管问题。

即使如此，一楼缺点还是明显，且无法规避。

日常潮湿阴暗和蚊蝇爬虫蜘蛛多就不说了，关键是下特大暴雨时，一旦来不及排水，特别容易房屋进水，哪怕垫高三五级台阶，也不能确保万无一失。

和一般人家窗户漏水不一样，一旦底楼灌水，家里的装修和家具家电，很可能就废了，损失不是一般的大。

东南沿海每年夏天都有台风暴雨，所以特别在乎防水。

我家去年装修专门重做了全屋防水，有天下暴雨，做防水的老板说，最容易淹的就是别墅地下室，这也是我不喜欢别墅的重要原因。

如果是叠墅，带露台的上叠要比带地下室下叠好很多，当然价格也更贵。

顶楼情况和一楼不同。

一楼遇到暴雨灌水几乎无能为力，顶楼虽然也相对易漏水，但只要把防水做好就行。

一个后期靠砸钱能解决，一个砸钱也解决不了。

顶楼还有一个其他楼层都没有的优点，就是私密性好。

最容易影响生活质量的噪音污染，并非窗外飞机火车高架的声音，这些都可以靠改装高密闭性窗户较好解决，但楼上有熊孩子晚上跑来跑去大哭小叫，家长又不是那么通情达理，就一点办法没有。

因为我国开发商建的房子，楼板隔音性普遍不咋地，楼上邻居就是你命中注定的克星~

还是那句话，几百万买的房子，能花点小钱搞定的都不是大问题，但花几十万都搞不定的，才真要命。

另外顶楼也有最佳视野，极目远眺，视野无遮挡，也能让人神旷神怡，我现在洗澡都开着窗，反正没人看得到~

当然，顶楼还有一个缺点，就是隔热性差点，老房子特别明显。

我现在就在20多层楼的顶楼写作，我家复式，和楼下比，的确明显更热。

但最近这些年建造的新房，这方面整体做的还可以，因为国家有绿色建筑的强制要求，房子四周普遍装有厚厚的隔热板。

再说空调地暖开起来，问题也不大，无非比楼下邻居多耗点电。

今年给我妈买的新房，我还是选了顶楼，因为这楼盘顶楼价格定得比较低，和4楼差不多，性价比相当高。

你说万一开发商豆腐渣工程，住进去没多久，顶楼就漏水咋办？

当然是找开发商维权啦。

实在搞不定，大不了我自己请人去屋顶重新铺一遍东方雨虹(002271)的防水涂料，也就大几千块的事。

但如果为了规避这个风险，选择楼下次顶层，总价要贵60万……

再说同一楼层的东边户、西边户、中间户。

主要考虑五点：隔热、保温、采光、通风、隔音。

我简单做了个表，大致这个情况——

中间户隔热保温好，因为左右都有人家，多了好几堵墙帮你隔绝外界空气，温度自然更适宜。

但为此付出的代价极高，高到多数购房人觉得不值。

因为被挤在中间，上午东升和下午西落的阳光都受遮挡，尤其是N梯N户有多套凹凸不平的中间套中阳台正好凹进去的那种，那采光，谁住谁知道……

北边总要有公共通道和楼梯电梯，所以中间户也没法南北通透，要么北边没窗，有窗也一般对着走廊或户外连廊，不仅视野和通风都受影响，而且邻居进进出出都能看到你家里，私密性非常差。

上下左右都有邻居，自然隔音也最差。

采光、通风、隔音都是无法通过后期改造解决的永久性问题，所以中间户价格往往也最低。

重点说下东边户和西边户，一般情况下，东边户和西边户价格差不多，特别是在一/两梯两户情况下，很多人也不会太在意。

但我明确告诉你，能选东边户，别选西边户。

隔热保温靠的都是墙体内的隔热材料，但居住体验上，却是不同的两个问题。

隔热是夏天的需求，南方胜于北方。

保温是冬天的需求，北方胜于南方。

太阳自东向西转，转到西边时，往往温度最高，所以夏天下午的西晒太阳最严重，严重到让很多南方人怀疑人生。

相对而言，东边套在保留了相同采光通风隔音条件下，却规避了西晒太阳，自然加分。

冬天温度低，边户都比中间户冷，如果是北方，特别是像东北这种必须一直开暖气才能过冬的，中间套反而有明显优势。

因为上下左右邻居都开暖气，等于四边四个暖炉围着你加热，自家北边又没窗（或没明窗），西北风也没法直接刮进来，自然暖和多了。

也正因冷空气从西伯利亚和蒙古高原一路吹来，西边户相对东边户，又稍差一点。

整体来看，过去30年，极端气候出现的频率越来越高，全球在明显变暖，动不动就是百年一遇的什么气象灾害，大家都司空见惯了。

不管是人类活动造成的，还是地球有自身更复杂的周期性变化规律，可以预见到，未来30年，像今天华北暴雨这种极端灾害性天气出现频率很可能还会继续提高。

而夏天极端高温天气也会更加频繁，房屋的隔热性能会变得更重要，东边户相比西边户的优势，也会更明显。

另外不知道大家关注过没，大部分一层两户的商品房电梯，都挨着西边户（墙对面是西边户厨房或卫生间），而把相对更安静更安全的楼梯通道，放在靠近东边户的位置，这本身就说明，开发商也觉得东边户更好。

我觉得我们北半球北温带地区的最佳户型朝向还不是正南，而是南偏东15度左右，这样夏天可以更有效规避西晒太阳。

到了夏天晚上，凉爽的风也来自东南方向，南偏东的东边户正好照单全收，再从北偏西的北窗出去，形成气流，吹起来可爽了~

不过东南沿海地区的东边户有个缺点，就是遇到台风暴雨天气，相比西边户更容易窗户渗水。

因为夏天刮东南风，北半球台风（热带气旋）受地转偏向力影响逆时针旋转，所以刮到你房子上的风来自东北方向，但不管东北还是东南，都是东边户更易遭殃。

但这个问题，同样可以通过换窗+加固防水解决。

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