人多钱傻的城中村，开发潜力到底有多大？

文 | 湾流经济评论

(资料图)

隐匿在繁华城市中的城中村，突然处在聚光灯下。

仅仅在 7 月，政策和市场，开始同时挖掘起了城中村这块处女地。

第一条是来自政策层面，7 月 21 日召开的国常会，要求在超大特大城市，实施城中村改造，并鼓励和支持民间资本参与；

第二条是市场层面，说之前靠收租的深圳城中村 " 村民 "，开始杀入创投。最近募不到钱的各种 VC，都开始找深圳村民要钱了。

很多人不明白，为什么政策和市场，都同时开始在挖掘城中村？

湾流经济评论认为，当下最大的富矿和最有价值的存量资产，其实就藏在城中村里面。

城中村，比你想象中更有钱

城中村，顾名思义是城市里的村庄，是指农村村落在城市化进程中，在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。

过去几十年，中国城镇化的狂飙突进，让一众城市迅速扩张，城市边界不断蔓延，在城市内部形成了大量城中村。

目前，全国的城中村规模数量在 5 万左右，像 " 北上广深 " 这四大一线城市，" 城中村数量多 "，" 村民有钱 " 仍是留给外地人的第一印象。

以深圳为例，这个城市容纳了 2000 万的人口，其中有超过一半人住在城中村。市区那些被高耸的写字楼包围着的低矮楼群，成为许多打工人下班后的归宿。

伴随改革开放的脚步，深圳走上快速城镇化道路。当地村民的土地被征收后，开始用原有积蓄和赔偿款 " 耕种 " 一种新的 " 经济作物 " ——楼。在 " 耕楼 " 热潮中，" 三天建一层 " 不再是神话，一栋栋村民自建楼拔地而起，这些楼主要出租给了外来的新移民。

自此，城市开始包围自然村庄，农民转身成为房东，城中村由此诞生。短短几十年，深圳便从人口不过几万人的小渔村，一跃成为人口超千万的特大城市。

深圳绝大部分城中村在这一波波城市化浪潮中赚得盆满钵满。后来，各村还成立了社区股份合作公司，将村民的财富资产再推上一个台阶。

据深圳市国资委 2021 年统计，深圳有近 1000 家村集体社区股份公司，总资产近 2500 亿，其中净资产超 1200 亿，拥有超过 1 亿平方米物业，年收入超 220 亿元，年利润近 100 亿元。

当然，真正让深圳城中村成为资产航母的原因是不断上涨的房价。2000 年到 2020 年，20 年间深圳的平均房价涨了 14 倍。很多城中村原住民的家中或出租屋门口，供奉着土地神，两侧的对联上写着 " 土可生财，地能出金 "。

2019 年，曾经深圳最大的城中村白石洲启动拆迁工程，此时白石洲旁边华侨城的房价每平米超过 10 万。旧改签约开始后，一条 " 白石洲拆出 1878 个亿万富翁 " 的消息在网上疯传。

据《深圳城中村资源大全》一书统计，深圳原住民总人数约为 56 万人，他们的总资产超过 3 万亿，接近深圳 2022 年一年创造的 GDP。所以说，深圳的有钱人都藏在村里。

然而，多年以来，受益于房地产行业上行周期，深圳社区股份合作公司通过地产开发、园区运营等方式积累了大量资金，并以物业租赁等形式维持收入，额外收益则以传统的银行存款理财为主，大量闲置资金都放在银行 " 趴账 "。

因此，如何唤醒沉睡的集体资金，既有效保值增值，推动集体经济转型，又促进深圳产业发展，成为关注焦点。

深圳相关部门想方设法引导股份合作公司探索多元金融类投资方式，拓展营收渠道。而创投，便是重要探索之一——既能引导这部分资金流入深圳 "20+8" 产业领域，也有助于缓解深圳本地创投行业的募资难题。

7 月 12 日，深圳市龙岗区 16 家股份合作公司和深圳市属国企深创投集团共同设立了一只私募股权投资基金——深创投龙岗创新私募股权投资基金，主要投资于信息科技、高端装备制造、新材料、生物（医药）、新能源等深圳市 "20+8" 产业领域。

这是首只没有保底条款的 " 市区国企 + 社区集体股份合作公司 " 联合筹设基金，总规模达 5.05 亿元，其中村集体出资 4.05 亿元，是目前深圳私募股权投资基金中股份合作公司参与数量最多、出资规模和比例最大的一只。

今年以来，湾流经济评论注意到，深圳村集体资金开始密集有进入股权投资领域的动作，深圳的村集体 LP 逐渐浮出水面。

这就有了文章开头提到的 VC 纷纷找深圳村民募资的一幕。

事实上，早在 2017 年，国内首个由村集体经济设立的创投机构——南岭创投就诞生在深圳南岭村。

南岭村被誉为 " 中国第一村 "" 改革开放示范村 "，伴随着深圳经济的高速发展，40 多年间，南岭村从集体资产不足 7000 元、村民人均年收入仅 100 元发展成为固定资产达 35 亿元、人均分红达 17 万元的社区。

时间进入 2015 年，南岭村社区集体经济收入增速降至 4%，引起了社区党委的重视。

在龙岗区南岭村社区党委书记张育彪看来，其实做包租公是最稳的，但是包租公这个模式很难做大。" 租金不能年年涨，企业和经营户受不了。"

彼时的深圳，创新创业企业如雨后春笋般涌现，于是，一个 " 带领村民上市敲钟 " 的大胆想法在张育彪脑海中形成：搞科技创新南岭村适不适合，有没有机会参与进去？他特意去北京中关村学习经验，走访深圳科创园区。

这便有了后来的南岭创投。背靠深圳南岭村，南岭创投以 " 直投 + 母基金 " 的模式开展股权投资。

2022 年 4 月，随着海创药业（688302.SH）登陆上交所科创板，南岭创投收获了第一个 IPO。今年 7 月，合成生物学创新型企业——趣酶生物完成 A 轮融资，多个创投机构中，" 南岭创投 " 备受关注。

天眼查 App 显示，南岭创投目前已公开投资的项目有 13 家，大多数项目获得了新一轮融资，几个项目已达到或接近 IPO 条件。

" 我们要从过去种田、‘种’房子，转变为‘种’高科技公司。" 张育彪曾说。

" 当下人民币募资日益艰难，身边一些投资机构也开始针对性挖掘这类村集体 LP 群体。" 一位投资人说。

城中村改造，一个万亿级的市场重新敞开

一方面，城中村过去积累了海量财富，正成为创投机构源源不断的资金活水；另一方面，城中村基础配套不足、治安混乱、违建等问题不仅降低了居民的生活品质，也影响了城市面貌和整体形象。

因此，在当下房地产增量市场萎靡的背景下，对已有的城中村进行整体改造，在存量市场上下功夫，以此来激发消费潜力和内需，推动城市高质量发展就显得尤为迫切。

事实上，过去几年，广州深圳东莞等地，都在大力推进城中村改造，但由于市场大环境变化等因素，一直进展不畅。

7 月 21 日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，给当前市场形势下的城中村改造释放出积极强劲信号。随着各路资本的信心和动力被激活，一个规模或达万亿级的市场势必将重新敞开。

旧城改造包括内容较多，需要在土地功能置换、产业提升、历史文化保护等方面进行同步优化。据国金证券研报，2020 年至 2022 年，全国城中村改造市场规模分别为 1.24 万亿元、1.36 万亿元和 6559 亿元。此次政策发力下，我国城中村改造市场规模有望重回万亿元。

据第七次全国人口普查数据，中国目前有 7 个超大城市，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津 ;14 个特大城市，包括武汉、东莞、西安、杭州、佛山等。这其中，不少城市近年来加大城中村改造力度、创新改造方式，并已提出明确目标。

7 月 17 日，广州市住房和城乡建设局发布关于征集《广州市城中村改造条例 ( 征求意见稿 ) 》。官方计划，今年广州计划推进 127 个城中村改造项目 ( 含 46 个续建项目，12 个新开工项目，69 个前期项目 ) ，重点推进 17 个城市更新项目，力争完成 2000 亿元城市更新固定资产投资目标。

上海将 2023 年定为城中村改造出形象、出成效的一年，将新启动 " 城中村 " 改造项目 10 个，改造老旧村民房屋不少于 130 万平方米，受益村民不少于 4000 户。目前上海还有城中村点位近 700 个，涉及 11 万户左右，该市计划在 2032 年底全面完成城中村改造项目。

深圳则针对城中村改造，由政府统租后实施综合整治类更新，并纳入其政策性住房保障体系。据深圳市住房建设局发布相关文件，2023～2025 年，深圳将建设筹集保障性住房 46 万套 ( 间 ) 、建筑面积超过 2000 万平方米。

所谓的 " 统租 "，指的是由政府主导，从房东手中统一租赁房源，进行装修、改造后，再出租给特定群体。

今年 2 月 28 日，深圳市属国企人才安居集团旗下的深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司（以下简称 " 安居微棠 "）正式揭牌。安居微棠，就是这次深圳 " 统租 " 行动中最大的 " 二房东 "。

安居微棠注册资本 20 亿，由深圳市人才安居集团持股 51%、愿景集团持股 49% 而后者属于链家系，旗下运营着长租公寓品牌 " 自如 "。此外，安居微棠还获得了国家开发银行、工商银行、建设银行、中国银行、农业银行等大银行的 5000 亿元银行授信支持。

" 对于房地产来说，城中村改造能够构建先租后买的消费新格局新模式，也能够逐步让新市民年轻人外来人口升级自己的住房消费，从而为商品房市场可持续发展创造条件。" 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

不过，值得注意的是，本轮城中村改造，不可等同于 2015 年～2017 年那轮棚户区改造。当年的棚改浪潮席卷了整个中国，尤以三四线城市为重点区域，大拆大建是主要模式；本轮城中村改造则限定于超大特大城市，且不允许大拆大建。

更关键的是，由于大环境变化，整个社会的预期也不同于以往，而扭转预期，比一轮又一轮政策刺激要难上加难。

所以，城中村改造或许会加速，但新一轮全国性房价大涨，恐怕越来越难了。

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